(aav) Nach einem weltweit stabilen Jahr 2011 ist der Ausblick für den gewerblichen Immobilienmarkt verhalten. Der DTZ-Studie „2012 Global Outlook“ zufolge konzentrieren sich viele Marktteilnehmer auf Abwärtsrisiken, da die Unsicherheit wächst. Während das stabile Wirtschaftswachstum die Mieternachfrage in den USA und in Asien erhöhe, falle das Wachstum in Europa eher moderat aus, so die Prognose für das Basis-Szenario. Bis 2016 geht DTZ von einer stabilen Wertentwicklung in den meisten Regionen aus.

Im Negativszenario, das von einem Auseinanderbrechen der Währungsunion ausgeht, droht in Europa eine Double-Dip Rezession. Im schlimmsten Fall müssten fünf Länder die Eurozone verlassen. „Folge einer solchen Entwicklung wären niedrigere Mieten und Wertverluste – nicht nur in der Eurozone, sondern auch auf den asiatischen Märkten“, erklärt Tony McGough, Global Head of Forecasting and Strategy Research. Die kurzfristigen Auswirkungen auf asiatische Mieten seien dabei größer als allgemein erwartet. DTZ geht jedoch von einem nur vorübergehenden Mietrückgang aus. „Die starke Dynamik des Wirtschaftswachstums in Asien wird dort für eine Erholung bis 2016 sorgen“, schätzt McGough. „Multinationale Unternehmen hätten in diesem Fall lediglich ein kurzes Zeitfenster, um günstige Mietverträge abzuschließen. In Europa wäre der absehbare Abwärtstrend dagegen längerfristig, insbesondere auf den Märkten, die die Eurozone verlassen müssten.“

US-Märkte kaum von Eurokrise betroffen

Weniger stark betroffen von diesem Krisen-Szenario sind die USA aufgrund schwächerer Handelsbeziehungen zu Europa, so die Ergebnisse von DTZ. Überraschenderweise wären die US-Kapitalwerte im Krisenszenario Ende 2016 sogar höher als im Basis-Szenario. Zurückzuführen ist dies auf die Annahme, dass die Renditen für Staatsanleihen zurückgehen und damit auch die für Immobilien erforderlichen Renditen gesenkt werden. „Im Krisenfall bieten sich in den USA attraktive Möglichkeiten für Investoren“, sagt McGough. Seiner Beobachtung nach habe sich das Krisenszenario deutlich verschlechtert. „Gleichzeitig ist ein Eintreten auch wahrscheinlicher geworden. Folge ist, dass sich nur sehr wenige Immobilienmärkte den Auswirkungen werden entziehen können.“

Bankenregulierung vergrößert Refinanzierungslücke in Europa

Mit Blick auf die bevorstehende Regulierung der Banken in Europa prognostiziert DTZ, dass das dort verfügbare Fremdkapital um 1,5 bis 3 Bio. US-Dollar zurückgehen wird. Dies wird einen negativen Einfluss auf die Kreditvergabe für Immobilien haben. DTZ geht davon aus, dass Europas Finanzierungslücke in den Jahren 2011 bis 2014 um 50 Prozent ansteigen wird. Das entspricht weiteren 83 Mrd. US-Dollar. Insgesamt beträgt die Finanzierunglücke für Europa dann 249 Mrd. US-Dollar. Hans Vrensen, Global Head of Research bei DTZ, sagt dazu: „Die Bankenregulierung erhöht die Risiken für den Immobiliensektor. Wir gehen aber davon aus, dass neues Eigenkapital und Geldgeber außerhalb des Bankensektors die Lücke für die nächsten drei Jahre schließen werden. Allerdings werden sich die Preise anpassen müssen, um attraktiv für potenzielle Kapitalgeber zu werden.“

Aufgrund der gegenwärtig negativen Stimmung haben das Sicherheitsbedürfnis und damit das Interesse an Prime-Objekten in Core Märkten zugenommen. Für eine Trendumkehr könnten ruhende Kapitalreserven von Unternehmen jenseits des Finanzsektors sorgen. „Sollte die Währungsunion halten, werden sich mehr Investoren auch wieder für Objekte jenseits des Prime-Segments interessieren. Die Angst vor dem Risiko wird sich in dem Fall legen“, meint McGough.

„Egal, welches Szenario letzten Endes eintritt, unsere Meinung in Bezug auf Non-Prime-Objekte ist dem momentanen Konsens völlig entgegengesetzt. Eine Analyse von britischen Büros hat ergeben, dass die Leerstandsquoten für C-Klasse-Immobilien niedriger sind als für die Klassen A und B“, so McGough. Dies hat sich auch während der gesamten Finanzkrise bestätigt. Auch der Renditeabstand hat sich bei Prime und nicht-Prime Objekten in den zurückliegenden beiden Jahren langsam angenähert. McGough: „Das sind gute Neuigkeiten für Eigentümer, aber es limitiert auch die Möglichkeiten der Mieter von nicht-Prime Objekten, Kosten zu sparen.“